Zweitmarktgeschlossener Immobilienfonds

Marktbefund · Anfang 2026

Was ist eine Beteiligung am Zweitmarkt wirklich wert?

Wer heute einen geschlossenen Immobilienfonds am Zweitmarkt kauft, zahlt im Schnitt 57,6 % der Nominale. Ob das billig ist, entscheidet nicht der Kurs, sondern was hinter der Beteiligung steht: Immobilien zum testierten Verkehrswert, abzüglich der Schulden. Diese Lücke ist von außen ausrechenbar — aus Unterlagen, die jeder Gesellschafter bekommt.

Ø-Kurs geschlossener Immobilienfonds · in Prozent der Nominale
57,6 %Anfang 2026 — Mehrjahrestief bei steigendem Handelsvolumen
Anfang 2026
57,6 %
2023
82,7 %
Rückgang
25,1 Punkte

Quelle: Monatsstatistik der Fondsbörse Deutschland. Der Durchschnitt sagt nichts über die einzelne Beteiligung — er sagt nur, dass sich das Hinsehen lohnt.

Für Käufer

Ich will kaufen

Wie ein Kauf am Zweitmarkt abläuft, was die Nebenkosten wirklich ausmachen und ab welcher Ticketgröße sich das rechnet.

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Für Bestandsanleger und Erben

Ich besitze eine Beteiligung

Welche Verkaufswege es gibt, was den Preis bestimmt — und welche Haftung an einer geerbten Kommanditbeteiligung hängt.

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Die Akten

Beteiligungen im Zweitmarkt

Akten
9
KAUFEN
0
WATCHLIST
7
VERWERFEN
2

Unter den bisherigen Akten ist kein einziger klarer Kauf. Das ist kein Vorbehalt gegen den Markt, sondern das Ergebnis der Rechnung: Ein Kurs weit unter der Nominale ist noch kein Abschlag, solange die Substanz darunter liegt.

Wohnen Deutschland · Auflage 2016

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ZBI Professional 10

Geschlossener Wohnimmobilien-Publikums-AIF (KAGB) · WKN A2AFWX

Kurs
~50 %
NAV
82,9 %
Ausschüttung
0,0 %
Kurs
50 %
NAV
82,9 %
Eigene Marken
versiegelt

Zweitmarktkurs ~50 % gegen testierten NAV 82,9 %. Die Akte zeigt: distressierter Wind-down (0 % Ausschüttung, überfällige Laufzeit, 100 % Anschlussfinanzierung), eine bilanziell überschuldete Tochter und gewerbliche Steuerprägung statt Vermögensverwaltung.

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Büro Österreich · Auflage 2008

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KGAL PropertyClass Österreich 6

Alt-Fonds (2008) · Einzelobjekt Bürozentrum Wien-Erdberg („Alcas 217")

Kurs
61 %
NAV
n/a
Ausschüttung
0 % (seit 2014)
Kurs
61 %
Eigene Marken
versiegelt

PwC ist 2018 ausgezogen, nur 56 % der Fläche zu −23 % Miete nachvermietet, seit 2014 keine Ausschüttung. Bei 13,7 Mio. € Restschuld ist der Kurs von 61 % ein Aufschlag auf die verbliebene Substanz — ein Substanz-Blindflug ohne belegten Verkehrswert.

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Nahversorgung Deutschland · Auflage 2017

WATCHLIST

Habona Einzelhandelsimmobilien Fonds 06

KAGB-AIF (2017) · Nahversorgung mit Edeka/Rewe/Lidl

Kurs
60 %
NAV
~85 %
Ausschüttung
5 % p.a.
Kurs
60 %
NAV
85 %
Eigene Marken
versiegelt

Voll vermietetes Lebensmittel-Nahversorgungsportfolio kurz vor der Verwertung — die wertstabilste Assetklasse der geprüften Fonds. Dagegen stehen der Fremdkapitalhebel von ~50 %, eine Refinanzierung über rund 84 Mio. € und Ausschüttungen über dem Jahresüberschuss (§ 172-Nachhaftung).

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Büro München · Auflage 2016

WATCHLIST

PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße

KAGB-AIF (2016) · Schwabing, 20-Jahre-Schulmietvertrag

Kurs
80 %
NAV
n/a
Ausschüttung
4 % p.a.
Kurs
80 %
Eigene Marken
versiegelt

Kernsaniertes Schwabing-Bürogebäude, zu ~96 % an die Bavarian International School auf 20-Jahre-Vertrag vermietet, vermögensverwaltend (§ 21). Aber der aktuelle NAV ist nicht belegt — bei einem Kurs von 80 % entscheidet genau diese fehlende Zahl alles.

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US-Immobilien · Auflage 2016

WATCHLIST

Jamestown 30 (US-Immobilien)

KAGB-AIF (2016) · USD · 8 US-Immobilien, Abwicklung bis 2027

Kurs
~31 %
NAV
61,6 % (USD)
Ausschüttung
0 %
Kurs
31 %
NAV
61,6 %
Eigene Marken
versiegelt

Kurs ~31 % gegen testierten NAV 61,6 % (USD) — die asymmetrischste Wette der Rubrik. Aber das Büroobjekt Clayton (SF) steht zu 78 % leer, dazu volles USD-Risiko und jährliche US-Steuererklärung.

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Einzelhandel Deutschland · Auflage 1996

WATCHLIST

DWS ACCESS DB Immobilienfonds 07

Alt-Fonds (1996) · Ein-Objekt Promenaden Hauptbahnhof Leipzig

Kurs
62 %
NAV
n/a
Ausschüttung
quartalsw.
Kurs
62 %
Eigene Marken
versiegelt

Nach Verkauf von Hamburg und Potsdam ein Ein-Objekt-Fonds auf das ECE-Einkaufszentrum im Leipziger Hauptbahnhof (~70.000 Besucher/Tag). Steuerfreundlich (§ 21), Profi-Aufkäufer sind zugestiegen — aber der Verkehrswert ist unbelegt und die Kursspanne 47,5–62 % zeigt die Unsicherheit.

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Pflegeimmobilien Deutschland · Auflage 2006

WATCHLIST

DCM ZukunftsWerte (Pflege)

Alt-Fonds (2006) · 31 Pflegeeinrichtungen

Kurs
81,5 %
NAV
n/a
Ausschüttung
6–7 % (Progn.)
Kurs
81,5 %
Eigene Marken
versiegelt

31 Pflegeheime, Fremdkapital getilgt, defensive Assetklasse — aber die tragenden 20-Jahre-Pachten laufen 2026–2028 aus, der Betreibermarkt ist angespannt, und ein aktueller Verkehrswert ist nicht belegt. Initiator DCM AG 2013 insolvent (Fonds läuft unter DFM).

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Büro Frankfurt (Trophy) · Auflage 2011

WATCHLIST

DWS ACCESS Deutsche Bank Türme

Ein-Objekt (2011) · Frankfurt, DB-Mietvertrag bis 2036

Kurs
110 %
NAV
n/a
Ausschüttung
läuft
Kurs
110 %
Eigene Marken
versiegelt

Kurs 110 % liegt oberhalb der Nominale — die Marke steht am Anschlag der Achse.

Die Deutsche-Bank-Türme in Frankfurt, voll vermietet an die DB bis 2036 — Trophy-Cashflow mit steuerfreiem Exit (§ 21). Aber ~312 Mio. € Fremdkapital sind nahezu ungetilgt und endfällig, ein aktueller Verkehrswert ist nicht belegt, und 2036 droht die Mieter-Klippe.

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Containerschiff · Auflage 2002

WATCHLIST

MS „NORTHERN MAJESTIC“

Alt-Fonds (2002) · Containerschiff 6.750 TEU, Baujahr 2004 · schuldenfrei

Kurs
61 %
NAV
EK 5,3 % (Buchw.)
Ausschüttung
~3 % (2024)
Kurs
61 %
Eigene Marken
versiegelt

Der erste Nicht-Immobilienfonds der Rubrik: ein 22 Jahre altes 6.750-TEU-Containerschiff, schuldenfrei und in Fahrt. Der Jahresabschluss 2024 ernüchtert aber — nur 7,2 % Jahresüberschuss trotz Rekord-Chartermarkt, Schiff bis auf den Schrottwert abgeschrieben, und 27,6 Mio. € wiederauflebende Haftung nach § 172 IV HGB.

Zur Akte

Woher die Zahlen kommen

Vier Quellenarten, keine Vertriebsunterlagen

Testierte Jahresberichte
Verkehrswerte der Objekte, Fremdkapital, Liquidität, Ausschüttungen — geprüft und mit Stichtag.
Handelsregister
Rechtsform, Haftsummen, Geschäftsführung und jede Änderung an der Gesellschaft.
Verkaufsprospekte
Ursprüngliche Kalkulation, Objekt- und Mietstruktur, Nebenabreden des Fonds.
Bundesanzeiger
Offengelegte Jahresabschlüsse — auch von Gesellschaften, die still geworden sind.

Nicht verwendet werden Prognoserechnungen der Anbieter, Kurslisten ohne Umsatz und Angaben aus Vertriebsunterlagen. Wo eine Zahl fehlt, steht in der Akte, dass sie fehlt.

Methodik

Vom Verkehrswert zum Substanzwert — in drei Schritten

  1. Schritt 1

    Verkehrswert

    Ausgangspunkt ist der testierte Verkehrswert der Immobilien zum Bilanzstichtag — nicht der Einstandspreis und keine Prognose.

  2. Schritt 2

    Abzüge und Zugaben

    Davon gehen Fremdkapital und Veräußerungskosten ab, die freie Liquidität kommt hinzu. Übrig bleibt, was den Gesellschaftern gehört.

  3. Schritt 3

    Substanzwert je Anteil

    Der Rest wird auf die Nominale umgelegt und in Prozent ausgedrückt — dieselbe Achse, auf der auch der Kurs steht. Dazu eine Stress-Bandbreite mit Verkehrswert −10 % und −20 %.

Rechenweg im Einzelnen →

Häufige Fragen

Was Anleger zuerst fragen

Kann man einen geschlossenen Fonds noch kaufen, wenn die Zeichnung längst geschlossen ist?

Ja. Am Zweitmarkt wechselt der Anteil eines bestehenden Gesellschafters den Besitzer; ein neuer Anteil entsteht dabei nicht. Gehandelt wird über Zweitmarkt-Plattformen und die Fondsbörse Deutschland. Der Preis entsteht aus Angebot und Nachfrage — er ist nicht der Wert der Immobilien.

Was kostet ein Kauf am Zweitmarkt?

Auf den Kaufpreis kommen 3,5 % Provision, mindestens 495 €, dazu 40 € für das Treuhandkonto; bei Beteiligungen in Fremdwährung nochmals 250 €. Weil die Mindestprovision kleine Aufträge auffrisst, tragen sich Käufe erst ab etwa 10.000 € bis 15.000 €.

Hafte ich für Ausschüttungen, die vor meiner Zeit geflossen sind?

Möglicherweise. Wurden Ausschüttungen geleistet, ohne dass Gewinne sie gedeckt haben, lebt die Haftung des Kommanditisten nach § 172 Abs. 4 HGB bis zur Höhe der eingetragenen Haftsumme wieder auf. Wer eine Beteiligung übernimmt, übernimmt sie mit dieser Belastung — deshalb steht die Haftungslage in jeder Akte.

Wie werden die Erträge besteuert?

Das hängt an der Konstruktion des einzelnen Fonds: vermögensverwaltend oder gewerblich geprägt, inländisch oder ausländisch, mit oder ohne Doppelbesteuerungsabkommen. Jede Akte ordnet die steuerliche Seite der konkreten Beteiligung ein. Eine steuerliche Beratung ist das nicht und ersetzt sie auch nicht.

Was steht hinter der Bezahlschranke?

Frei lesbar ist alles, was andere veröffentlicht haben: Eckdaten, Kurs, NAV, Ausschüttungs- und Fremdkapitalquote, das Verdikt. Hinter der Schranke steht die eigene Rechnung — Substanzwert, Kursgrenze, Sicherheitsmarge, Stress-Szenarien, Steuer- und Haftungsteil und der Quellenapparat. Einmalig je Akte, ohne Konto.

Bekomme ich eine Empfehlung für meine eigene Beteiligung?

Nein. Hier stehen Kursurteile zu einzelnen Fonds, keine auf eine Person zugeschnittenen Ratschläge. Es gibt keine Anlageberatung, keine Vermittlung und keinen Ankauf.